De wooncrisis is een crisis over ongelijkheid

Hoe kan het toch dat we in ons welvarende Nederland een wooncrisis hebben? We hebben als land een expertise in stedenbouw en volkshuisvesting, en arm is Nederland ook niet. Toch is er een schrijnend tekort aan betaalbare koop- en huurwoningen. Wat is er aan de hand? Samen met econoom drs. Rens van Tilburg (UU), volkshuisvestingdeskundige prof. Marja Elsinga (TU Delft) en sociaal geograaf dr. Wouter van Gent (UvA) gingen we hierover in gesprek. En, misschien wel belangrijker, onderzochten we wat de oplossingen zouden kunnen zijn.

De woningmarkt als vrije markt

In 1989 kwam het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer met een rapport genaamd ‘Ontwerp nota volkshuisvesting in de jaren negentig’. Een omslag in ons woningbeleid, vertelt Elsinga: “Dit was het begin van de ambitie om de woningmarkt te verbeteren en het startpunt voor allerlei maatregelen voor verzelfstandiging en deregulering.” Het idee hierachter was dat een optimale markt optimale welvaart zou opleveren, maar daar is weinig van terecht gekomen. "De woningmarkt is namelijk geen perfecte markt. Er is niet een keuze om uit de markt te stappen als deze ongunstig is voor jou. Iedereen heeft een huis nodig,” benadrukt Elsinga.

Sterker nog, veel van deze maatregelen hebben juist gezorgd voor de huidige problemen. Sociale huurwoningen werden opgekocht en te huur aangeboden in de vrije sector, waar beleggers snel aan konden verdienen. "In dezelfde jaren dat de minister voor Wonen Stef Blok buitenlandse beleggers naar de Nederlandse woningmarkt trok, was er namelijk ook een mogelijkheid om hogere huren te vragen in het middensegment," onderstreept Van Tilburg. Daarnaast werd de concurrentie bij koopwoningen groter wat de prijzen opdreef. Dit is ten koste gegaan van starters en huurders. “Het was een misverstand om de markt open te stellen voor mensen die gericht zijn op hoge winst en korte termijn,” aldus Elsinga.

Groeiende ongelijkheid

Het gevolg is een grote mate van ongelijkheid in de samenleving tussen mensen die een koopwoning bezitten en mensen genoodzaakt zijn te huren. “De woningmarkt is een soort motor van ongelijkheid,” onderstreept Van Gent. Als je uit een welgestelde familie komt, kan die je helpen met een huis kopen en bouw je weer vermogen op. Mensen die deze hulp niet hebben en moeten huren, kunnen geen vermogen opbouwen. 

Van Gent voegt toe: “De betaalbaarheidskwestie, zowel binnen de koop als binnen de huur, betekent dat bepaalde mensen zich op bepaalde plekken kunnen inkopen. En dan heb je het over segregatie.” Mensen die het financieel lastiger hebben, worden uit de stad geduwd. Zij moeten dan verder reizen voor school, werk en bijvoorbeeld familie en vrienden, terwijl de rijkeren tijd en geld besparen en hun sociale netwerk kunnen behouden. 

Politieke druk en optimisme

Is er dan nog een weg uit deze benarde situatie? De experts komen toch weer bij de overheid uit. Het is gebleken dat het vrijlaten van de woningmarkt niet werkt. Het is geen optimale markt, dus een gepaste rol voor de overheid is nodig om iedereen een betaalbare koop- of huurwoning te kunnen bieden.

Van Tilburg is optimistisch. Na de woonprotesten in 2021 kwam het kabinet met nieuwe maatregelen. Zo is de hypotheekrenteaftrek aangepakt, de jubelton niet langer onbelast, is de verhuurdersheffing afgelast en wordt de middenhuur gereguleerd. "Dat is slechts het begin, het is nu tijd om door te zetten", aldus Van Tilburg. Veel partijen hebben wonen als grondrecht op het programma staan, maar uit de onderhandelingen is nog niets specifiek over de woningmarkt naar buiten gekomen. "Daar is politieke druk voor nodig," beaamt Van Gent.

Van Tilburg vraagt zich wel af wat de recente ontwikkelingen gaan doen met de nieuwbouw. “Als investeerders lagere huren moeten vragen, dan zal er iets met de grondprijs moeten gebeuren bij de gemeentes, wil er gebouwd worden. Gemeentes hebben vaak hun begroting op een bepaalde grondprijs gebaseerd, en willen daar geen verlies op lijden. Daar ligt de rol voor de rijksoverheid om gemeentes daarin financieel te ondersteunen.”

Ook Elsinga is optimistisch, maar dan moeten we wel open staan voor innovatie. Ze ziet allerlei belangrijke wooninitiatieven ontstaan in de samenleving. “Maar er zijn op dit moment nog te veel regeltjes en er moet kritisch geëvalueerd worden welke we kunnen afschaffen zodat deze initiatieven ook echt van de grond komen. Het is inderdaad de kunst van een wil en politieke druk.” We kijken dus vol verwachting wat er uit de kabinetsonderhandelingen gaat komen.